销售量价边际小幅回暖 基本面仍在筑底

时间:2022-06-17 17:25:06       来源:东方证券

统计局公布2022年5月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为10970万平米/10548亿元/12980亿元/11889万平米,同比增速分别为-31.8%/-37.7%/-7.8%/-33.4%,前值-39.0%/-46.6%/-10.1%/-44.2%。

销售量价边际小幅回暖,基本面仍在筑底。5月销售均价为9615元/平方米,同比下滑8.7%,环比回升3.1%。销售边际小幅回暖,主要原因系疫情有所缓和,及此前密集出台的宽松政策有一定见效,但基本面修复效果并不明显,证明当前需求侧依然疲软,购房者观望情绪仍在。近期政策有所观望,若基本面持续下行,后续放松力度有望加大。我们认为随着重点城市疫情逐渐消退,房地产基本面有望在二季度末初步筑底,并随着下半年政策宽松力度加大及经济复苏而逐渐进入上行通道。

新开工下滑幅度略有收窄,投资延续负增长。5月新开工面积/销售面积的比值为1.08,前值为1.14,新开工动力仍不足。我们认为主要原因如下:核心是销售疲弱,企业补库存动力不足;其次2020-2021年土地出让面积下滑,及2022年1-5月累计土地出让面积下降45.7%,企业土储不足对后续新开工产生负面影响;在保交付的压力下,竣工对新开工存在一定挤出效应。5月地产开发投资同比下滑7.8%,我们认为房地产投资的支撑力度仍偏弱,投资持续下滑对政策宽松亦有催化作用。

房企资金面改善有限,销售回款仍是主要拖累。从资金面来看5月份房地产企业到位资金11882亿,同比增速-33.4%,前值为-35.5%,整体资金面改善不明显。分项来看,国内贷款融资1208亿,同比增速-34.0%,前值-28.0%,下滑幅度扩大,宽信用效果仍有限。需求侧来看,定金及预收款3784亿元,同比增速-48.7%,前值-40.8%,个人按揭贷款1748亿,同比增速-40.8%,前值-37.3%。宽信用导向下,金融机构对民营房企的融资支持实质性落地仍需时间,当前房企资金面的拖累项主要系销售回款,需求不足成为影响企业资金面的核心要素。

行业集中度仍在下降,百强房企销售弱于行业平均。2022年1-5月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-48.0%、-55.6%、-57.0%和-52.6%。1-5月TOP10销售集中度下降至22.2%。

我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑19.3%,销售金额下滑27.2%,新开工面积全年同比下滑29.4%,投资完成额下滑10.1%。

投资建议与投资标的

本月房地产行业主要统计指标降幅略收窄,但改善程度有限,行业基本面仍处在筑底过程中。从资金面来看,企业的融资环境依然紧张,更重要的是预付款和按揭仍在继续下滑,这说明当前行业复苏的核心症结是需求侧的疲软。此前政策呈现出在供需两端均衡发力,但从结果来看并不足以扭转消费者的信心,亦不足以恢复民营房企的信用水平,因此供需两侧走弱的压力仍然存在。近期政策发力稍有放缓,或进入观望期,此状态下我们认为销售下行仍将持续并有望在年中初步筑底,随之更大力度宽松政策有望在下半年释放。市场的复苏不会一蹴而就,低评级房企仍处在持续失血的状态,现阶段寻找边缘房企依然不是很好的策略,继续推荐国企和高信用民企为主的组合,并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的。我们看好业绩稳健的一线龙头,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入);与业绩具有弹性的二线龙头,推荐金地集团(600383,买入)、龙湖集团(00960,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)。同时我们看好迅速成长且受益于地产复苏的物管和商管行业,推荐碧桂园服务(06098,买入)、保利物业(06049,买入)、招商积余(001914,增持)、新大正(002968,买入)、融创服务(01516,买入)、星盛商业(06668,买入)。

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