个人房屋出租怎样交税?做房东必须了解的知识

时间:2019-09-10 16:06:43       来源:智通财税

个人出租房产属于应税行为。如何交税虽然国家早有明确规定,但因涉及税种较多,相关税收法律规定散布在不同税种具体规定中,并且各地具体执行带有一定差异,常常困扰房产出租人。

一、增值税

在增值税管理上,个人包括了个体工商户和其他个人,其他个人指的是自然人。增值税纳税人分一般纳税人和小规模纳税人,个体工商户可以登记为一般纳税人也可以登记为小规模纳税人,本中个体工商户指登记为小规模纳税人的个体工商户。

1.一般规定

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定:(一)个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

(二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

非住房主要是商铺、写字间等非居住性用房。出租非住房应纳增值税=含税销售额÷(1+5%)×5%;出租住房应纳增值税=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

2.税收优惠

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)第一条规定,“小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元,下同)的,免征增值税”;第四条规定,“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税”。

即个体工商户月出租房产和其他销售额未超过10万元(按季30万元)、自然人租赁期内按月分摊租金未超过10万元免征增值税。需要注意的是分摊后租金未超标准的优惠政策只适用于自然人,不适用个体工商户。自然人出租按月分摊未超10万元可以申请一次性代开租金发票且免征增值税,但个体工商户即使按月租金未超标准但只要月开票金额超过10万元(季开票金额30万元)则应交纳增值税。

二、城建税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定,城建税按照实际缴纳的增值税税额为计税依据,按照纳税人所在地分为7%(市区)、5%(县城、镇)、1%(不在市区、县城或镇)税率缴纳。其中免征增值税的,同时免征城市维护建设税。

应交城建税=缴纳增值税额×7%(5%或1%)

三、教育费附加

《中华人民共和国征收教育费附加的暂行规定》(国务院令〔1990〕第60号)规定,教育费附加按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据,按3%税率计算缴纳。免征增值税的,同时免征。

应交教育费附加=缴纳增值税额×3%

四、地方教育费附加

《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》(财综〔2010〕98号 )规定:地方教育附加按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据,按2%税率计算缴纳。免征增值税的,同时免征。

应交地方教育费附加=缴纳增值税额×2%

五、印花税

1.一般规定

《中华人民共和国印花税暂行条例》规定,租赁房屋应按照财产租赁合同税目,按租赁金额1‰缴纳印花税。税额不足一元的按一元贴花。

应交印花税=租赁金额×1‰

2.税收优惠

《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

六、城镇土地使用税

1.一般规定

《中华人民共和国城镇土地使用税》规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,纳税人依照房产占地面积按当地土地使用税标准进行申报。

应交城镇土地使用税=实际占用的土地面积×适用税额

2.税收优惠

《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定对个人出租住房,免征城镇土地使用税。

七、房产税

1.一般规定

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

应交房产税=不含增值税的租金收入×12%

2.税收优惠

《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

应交房产税=不含增值税的租金收入×4%

2019年财政部税务总局发布《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)文件第三条规定省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。并且增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的,可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。如出租非住房,根据省级政府规定可以按6%交纳房产税;对出租住房,在4%优惠税率下,可再享受优惠减征50%即按2%交纳房产税。

八、个人所得税

1.一般规定

个人出租房产取得收入,属于财产租赁所得,《中华人民共和国个人所得税法》第三条规定财产租赁所得适用比例税率,税率为百分之二十。

《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定,财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十四条规定,财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。

2.其他规定

(1)《征收个人所得税若干问题的规定》(国税发〔1994〕089号)规定:(一)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。(二)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

(2)《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)规定:个人将承租房屋转租取得的租金收入,属于个人所得税应税所得,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税;取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除;有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用、税法规定的费用扣除标准。

根据以上规定,个人出租房产个人所得税:

①每月(次)收入不超过4000元:应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)-800元;

②每月(次)收入超过4000元:应纳税所得额=【每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)】×(1-20%);

应纳所得税额=应纳税所得额×10%

3.税收优惠

《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定,对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

4.核定征收

①定期定额个体工商户

近些年来,在国家支持小微企业发展、推动创业就业,国务院逐步提高小微企业减半征税优惠政策的背景下,部分税务机关出台规定,对定期定额个体工商户从事生产经营取得的所得,凡核定月销售收入不超过3万元(含3万元)的,其个人所得税实行零申报。

核定月销售收入超过3万元的,按规定核定征收个人所得税。住房租赁核定征收率为0.5%;店铺、仓储租赁核定征收率为1%。应交个人所得税=租赁收入×核定征收率。

②自然人

据实征收方式计算应纳税所得额时,凭合法有效凭证,从其租金收入中扣除相应的成本费用,应纳税额=(应税收入-成本费用扣除)×税率。

不能提供合法、准确的成本费用凭证或不能准确计算房产租赁成本费用的,有的税务部门按租金收入的5%核定应纳税所得额;同时对自然人出租住房暂减按10%的税率征收个人所得税、出租非住房按20%的税率征收个人所得税。

应纳税额=应税收入×5%×税率。

需要注意的是核定征收自然人出租房产个人所得税是没有起征点的。