菲律宾房价这个不“跌”传奇将怎样持续?

时间:2019-08-26 15:15:31       来源:有路全球

自2010年以来,菲律宾房价连涨八年,诱人的投资前景使各大海外置业者接踵而至,首都马尼拉的房地产市场更是以稳定的增值领先亚太的租金回报率。

随着马尼拉娱乐城的日益壮大成熟,大量的公司聚集在此,在网络游戏主营地区,公寓和房屋的租金上涨了超过了50%,堪称点燃菲律宾房地产市场的一大驱动力。

而在“一带一路”越发深入的背景下,大量涌入的中国员工也激发了该地区住房的需求,不仅期房价格节节攀升,热门地区的现房租赁也一时间供不应求,以致于去年围绕马尼拉核心地区开发的几个新楼盘项目,全都出现开盘售光盛况。

对于菲律宾房地产市场来说,这一现象是前所未有的。

那么,菲律宾房地产业是否能在已经过半的2019年持续乃至超越前一年的辉煌?

答案应该是肯定的!这并非一种盲目的乐观。

全球资本以马尼拉为核心加快流入菲律宾

2017年4月18日,菲政府正式推出一项名为“大建特建”的大规模基础设施投资计划,准备在六年内投资8.4万亿比索(约合1.16万亿元人民币),在全国进行基础设施建设。

受菲政府“大建特建”计划的影响,大量外资以马尼拉为中心,流入菲律宾,遍及宿务、长滩等地。

2018年,菲律宾吸引的外商投资总额为9072亿比索(约合人民币1178亿元),比2017年菲律宾吸纳的投资高出了约47.1%。在今年新获得的总投资额中,来自中国的资金有487亿元人民币,占比达46.8%。

今年上半年,中国银行作为联席全球协调人,成功协助菲律宾共和国完成期限10年的15亿美元主权债券的定价发行,显示了国际投资者对菲律宾经济前景的信心。

另外,日本援助的价值2270比索的马尼拉地铁项目已于2月27日正式破土动工。

种种迹象都在表明,大量外资的流入,为菲律宾带来了一个欣欣向荣的市场。

中菲关系向好菲律宾成出国游新热点

近两年,中菲关系在持续改善,并且随着“一带一路”的深化,两国之间的联系也愈发紧密,加上本身就拥有丰富的旅游资源,菲律宾将因此成为继泰国、马代之后,国人出国游的新热点之一。

根据菲律宾旅游部数据表示,虽然长滩岛去年因整顿环境关闭了半年之久,但2018年来菲外国游客人数超过710万人次,比2017年增加7.65%,其中中国游客数量增加约30%,达到130万人次。

菲律宾旅行社协会主席马莱娜·詹代表示,菲律宾将努力改善旅游业基础设施环境,在提供更优质的服务的同时,争取降低游客旅游开支,以吸引更多中国游客。

中国政府也已承诺全力以赴为菲引入200万名中国游客,预计2019年到菲游客数量将达到1000万。赴菲游客的增长带来的住宿需求,也同样带动了菲律宾房产市场的增长。

房产长期需求强劲短期供应量不足

作为菲律宾首都的马尼拉,人口达2400多万,土地面积却仅有683平方公里,城市人口密度达到37585人/平方公里,位居世界第一。如此高的人口密度必将对城市住房需求产生极大的影响。

由于菲律宾是一个土地私有制国家,所以几乎没有拆迁的情况,且一般项目施工期约5年,新交付房源不足,致使菲律宾租赁市场持续火爆,二手房市场活跃。

加上外国人可持有菲律宾同栋房产项目的40%,且不限购,故而大量投机客前期购置多套房产,在交房前抛售或交房后用于出租。

根据市场数据分析,预估2019年马尼拉公寓全年销售将突破6万套,到2019年底,马尼拉对公寓住宅的需求将达到至少66万个单位,而届时市场的总供应量可能不到20万个单位,远远不能满足市场需求。

租金回报率全球前列领先亚太其他国家

在国外,衡量房价泡沫的标准是租售比(房价除以月租金)。若租售比小于300,则说明具有投资价值,大于500就说明存在严重泡沫。一般稳定区间为300-400,而菲律宾目前仅有150左右。

去年胡润联合斯维登置业发布了《2018年度全球房价指数》及《2018年度海外置业投资回报指数》报告,报告指出马尼拉在2018年房价涨幅高达10.3%,位列全球二十。

在投资回报率上,更是以16.2%跻身全球前23名,领先亚太其他国家,成为海外投资置业热门地区。

结合以上几点似乎可以预见,在人口和经济的双重增长下,加上投资的高回报性的特征,菲律宾房产俨然一片亟待开发的蓝海,将会吸引更多国际资本,点燃接下来十多年的楼市激情。